新・消費税還付のシミュレーション2

写真はイメージです。

2020年6月19日

＜新・消費税還付のシミュレーション2＞ 

シェアハウス形式（1部屋4人）で民泊180日、ウイークリーマンション185日を繰り返す。

（できれば食事の提供をする。）

4人の部屋の間仕切りと、イギリス調家具など購入する。

1部屋予算50万円（税別）× 6戸 ＝ 300万円（消費税30万円）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

（収支計算）

①　民泊　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　4人 × 3,000円 / 日（税別）× 稼働日数20日 ＝ 24万円（食事代の儲けは除外）× 6戸 ＝ 144万円

　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　× 6ヵ月 ＝ 864万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　

②　ウイークリーマンション

　　4人×3,000円/日×同上＝864万円

③　駐車場（月極で貸してもよいし、利用者に日割で貸してもよい）

　　48万円

　　合計　1,776万円

④　管理運営費

　　1,776万円 × 30％ ＝ 533万円（税別）

⑤　③ － ④ ＝ 1,243万円（最低利回り6％を管理運営費として保証する）

⑥　総利回り

　　1,243万円 ÷（1億1千万＋330万）＝ 11％

（資金繰り）

1のパターン

　　768万 × 70％（賃貸経費を家賃保証を含め30％とみて）

　　538万/年

　　返済金　　1億1千万÷35年＋利息で年400万円　　　手残り138万円

2のパターン

　　①　消費税還付　1,030万円 × 50％ ≒ 515万円

　　　　手数料等の50％は手残り保証タイプで一括で費用にできます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　②　仕切りと家具代　△300万円

　　　「消費税は全て税抜経理をすることで、お客様から預かった消費税から支払った消費税を差し引くことが

　　　できるため、オーナーに痛みはありません。」

　　　申告もとりやま財産経営にお任せで、すべて手間いらずです。

　　③　運営収入　1,243万円 － 返済400万 ＝ 843万

　　④　合計　1,358万円

　　⑤　2年目から1,243万円 － 返済400万 ＝ 843万円

　　　　手残り差引　843万 － 138万 ＝ 705万

　　　　2のパターンの方が圧倒的に多くなります。

　　⑥　所得税・法人税等の税金は見込んでいませんが、オーナーの為にとりやま財産経営が、青色申告特別控除、専従者給与、法人設立で

　　　　節税の限りを尽くします。

　　⑦　相続税対策　

　　　　1の場合は、建物は貸家として固定資産税　評価額×30％（貸家の減額）＝△1,200万くらいです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　土地は路線価評価額×18％（貸家建付他の減額）△1,000万くらいです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　貸家の場合の小規模宅地の特例（200㎡まで50％）が適用されます。

　　　　△2,000万くらいです。合計（△4,200万円）

　　　　2の場合は、土地のみ事業用の小規模宅地の特例　（△80％）が440㎡まで適用されます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　6,000万円×80％＝△4,800万円

　　　　相続税対策でも2の方が効果が1を600万円上回ります。

　　　　土地の面積が広い場合は、更に2の場合が有利になります。

　　　　更に2のパターンが最強なことは、民泊やウイークリーマンションの利用が見込みはずれであっても、

　　　　1のパターン（普通賃貸）に少額で戻ることができることです。　

詳細は今すぐ、富裕層中心の税理士法人 とりやま財産経営にご連絡ください。