消費税還付 < 新・消費税還付のシミュレーション2
新・消費税還付のシミュレーション2

写真はイメージです。
2020年6月19日
<新・消費税還付のシミュレーション2>
シェアハウス形式(1部屋4人)で民泊180日、ウイークリーマンション185日を繰り返す。
(できれば食事の提供をする。)
4人の部屋の間仕切りと、イギリス調家具など購入する。
1部屋予算50万円(税別)× 6戸 = 300万円(消費税30万円)
(収支計算)
① 民泊
4人 × 3,000円 / 日(税別)× 稼働日数20日 = 24万円(食事代の儲けは除外)× 6戸 = 144万円
× 6ヵ月 = 864万円
② ウイークリーマンション
4人×3,000円/日×同上=864万円
③ 駐車場(月極で貸してもよいし、利用者に日割で貸してもよい)
48万円
合計 1,776万円
④ 管理運営費
1,776万円 × 30% = 533万円(税別)
⑤ ③ - ④ = 1,243万円(最低利回り6%を管理運営費として保証する)
⑥ 総利回り
1,243万円 ÷(1億1千万+330万)= 11%
(資金繰り)
1のパターン
768万 × 70%(賃貸経費を家賃保証を含め30%とみて)
538万/年
返済金 1億1千万÷35年+利息で年400万円 手残り138万円
2のパターン
① 消費税還付 1,030万円 × 50% ≒ 515万円
手数料等の50%は手残り保証タイプで一括で費用にできます。
② 仕切りと家具代 △300万円
「消費税は全て税抜経理をすることで、お客様から預かった消費税から支払った消費税を差し引くことが
できるため、オーナーに痛みはありません。」
申告もとりやま財産経営にお任せで、すべて手間いらずです。
③ 運営収入 1,243万円 - 返済400万 = 843万
④ 合計 1,358万円
⑤ 2年目から1,243万円 - 返済400万 = 843万円
手残り差引 843万 - 138万 = 705万
2のパターンの方が圧倒的に多くなります。
⑥ 所得税・法人税等の税金は見込んでいませんが、オーナーの為にとりやま財産経営が、青色申告特別控除、専従者給与、法人設立で
節税の限りを尽くします。
⑦ 相続税対策
1の場合は、建物は貸家として固定資産税 評価額×30%(貸家の減額)=△1,200万くらいです。
土地は路線価評価額×18%(貸家建付他の減額)△1,000万くらいです。
貸家の場合の小規模宅地の特例(200㎡まで50%)が適用されます。
△2,000万くらいです。合計(△4,200万円)
2の場合は、土地のみ事業用の小規模宅地の特例 (△80%)が440㎡まで適用されます。
6,000万円×80%=△4,800万円
相続税対策でも2の方が効果が1を600万円上回ります。
土地の面積が広い場合は、更に2の場合が有利になります。
更に2のパターンが最強なことは、民泊やウイークリーマンションの利用が見込みはずれであっても、
1のパターン(普通賃貸)に少額で戻ることができることです。
詳細は今すぐ、富裕層中心の税理士法人 とりやま財産経営にご連絡ください。