新・消費税還付のシミュレーション2

 

写真はイメージです。

 

2020年6月19日

 

<新・消費税還付のシミュレーション2> 

 

シェアハウス形式(1部屋4人)で民泊180日、ウイークリーマンション185日を繰り返す。

(できれば食事の提供をする。)

4人の部屋の間仕切りと、イギリス調家具など購入する。

1部屋予算50万円(税別)× 6戸 = 300万円(消費税30万円)                                 

                                    

                                    

(収支計算)

 

① 民泊                  

  4人 × 3,000円 / 日(税別)× 稼働日数20日 = 24万円(食事代の儲けは除外)× 6戸 = 144万円

                                       × 6ヵ月 = 864万円                  

 

② ウイークリーマンション

  4人×3,000円/日×同上=864万円

 

③ 駐車場(月極で貸してもよいし、利用者に日割で貸してもよい)

  48万円

  合計 1,776万円

 

④ 管理運営費

  1,776万円 × 30% = 533万円(税別)

 

⑤ ③ - ④ = 1,243万円(最低利回り6%を管理運営費として保証する)

 

⑥ 総利回り

  1,243万円 ÷(1億1千万+330万)= 11%

 

 

(資金繰り)

 

1のパターン

  768万 × 70%(賃貸経費を家賃保証を含め30%とみて)

  538万/年

  返済金  1億1千万÷35年+利息で年400万円   手残り138万円

 

2のパターン

  ① 消費税還付 1,030万円 × 50% ≒ 515万円

    手数料等の50%は手残り保証タイプで一括で費用にできます。                      

 

  ② 仕切りと家具代 △300万円

   「消費税は全て税抜経理をすることで、お客様から預かった消費税から支払った消費税を差し引くことが

   できるため、オーナーに痛みはありません。」

   申告もとりやま財産経営にお任せで、すべて手間いらずです。

 

  ③ 運営収入 1,243万円 - 返済400万 = 843万

 

  ④ 合計 1,358万円

 

  ⑤ 2年目から1,243万円 - 返済400万 = 843万円

    手残り差引 843万 - 138万 = 705万

    2のパターンの方が圧倒的に多くなります。

 

  ⑥ 所得税・法人税等の税金は見込んでいませんが、オーナーの為にとりやま財産経営が、青色申告特別控除、専従者給与、法人設立で

    節税の限りを尽くします。

 

  ⑦ 相続税対策 

    1の場合は、建物は貸家として固定資産税 評価額×30%(貸家の減額)=△1,200万くらいです。                      

    土地は路線価評価額×18%(貸家建付他の減額)△1,000万くらいです。                      

    貸家の場合の小規模宅地の特例(200㎡まで50%)が適用されます。

    △2,000万くらいです。合計(△4,200万円)

    2の場合は、土地のみ事業用の小規模宅地の特例 (△80%)が440㎡まで適用されます。                      

    6,000万円×80%=△4,800万円

    相続税対策でも2の方が効果が1を600万円上回ります。

    土地の面積が広い場合は、更に2の場合が有利になります。

    更に2のパターンが最強なことは、民泊やウイークリーマンションの利用が見込みはずれであっても、

    1のパターン(普通賃貸)に少額で戻ることができることです。 

 

詳細は今すぐ、富裕層中心の税理士法人 とりやま財産経営にご連絡ください。