消費税還付のシミュレーション

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新・消費税還付のシミュレーション

写真はイメージです。

2020年6月5日

＜新・消費税還付のシミュレーション＞

【前提】

埼玉県、駅徒歩5分、土地50坪、築40年RC、1Ｆ店舗、2Ｆ事務所、3Ｆ共同住宅、

入居率50％、入居金額率25％

建ぺい率60％　容積率200％

【オーナーの営業戦略】あと5年～10年貸し続ける選択肢 ― 大規模修繕がいつ必要か？

　①店舗事務所の賃貸を引き受ける会社が、シェアオフィス等にして転貸する。

　　古くて入居困難の場合、建て替えの選択肢。

　②建て替えのアドバイス

　　オーナーは、店舗事務所はコロナでこりごり。

　　オーナーの立場（味方）で建築業者の選定をする。（3社以上）

　　紹介料の一部を正々堂々と話しをして、営業経費を賄うとともにオーナーに分配してもよい。

　③融資はおりるか？

　　家賃保証と同じように、会社で管理運営をやり、3ヵ月免責をおき、3年間年利回り6％を保証することで、事業計画書を作成すればＯＫになるのでは？

　④建築条件

　　建ぺい率　50坪×60％＝30坪

　　駐車場　4台　1台 10,000円×4＝40,000円/月（消費税別）

　　容積率　50坪×200％＝100坪

　1戸40㎡の共同住宅を3Ｆ建ＲＣで建築する。

※ 40㎡以上で建物の国都税が5年間1/2になる。

不動産取得税が0になる。

土地の国都税が全て1/6になる。（現状では1/3が全てについて1/6）

建築費、外構費を坪100万円（税別）とする。

1億円別途消費税1,000万円

【最初から普通賃貸（2年契約）で建てた場合（普通のマンション）】

1戸当たり月10万の家賃収入（10万を超えると所有マンションと競合するため）

×6戸＝60万×12ヵ月＝720万＋駐車場収入48万÷1億1千万＝7％（総利回り）

※消費税還付は不可