新・消費税還付のシミュレーション

 

写真はイメージです。

 

2020年6月5日

 

<新・消費税還付のシミュレーション> 

 

【前提

 

埼玉県、駅徒歩5分、土地50坪、築40年RC、1F店舗、2F事務所、3F共同住宅、

入居率50%、入居金額率25%

建ぺい率60% 容積率200%

 

 

住宅

住宅

15万

 

 

事務所(空)

15万

募集しているが6ヶ月反応なし

店 舗(空)

30万

 

 

(60万)

 

 

 

【オーナーの営業戦略 あと5年~10年貸し続ける選択肢 ― 大規模修繕がいつ必要か?

 

 ①店舗事務所の賃貸を引き受ける会社が、シェアオフィス等にして転貸する。

  古くて入居困難の場合、建て替えの選択肢。

 

 ②建て替えのアドバイス

  オーナーは、店舗事務所はコロナでこりごり。

  オーナーの立場(味方)で建築業者の選定をする。(3社以上)

  紹介料の一部を正々堂々と話しをして、営業経費を賄うとともにオーナーに分配してもよい。

 

 ③融資はおりるか?

  家賃保証と同じように、会社で管理運営をやり、3ヵ月免責をおき、3年間年利回り6%を保証することで、事業計画書を作成すればOKになるのでは?

 

 ④建築条件

  建ぺい率 50坪×60%=30坪

  駐車場 4台 1台 10,000円×4=40,000円/月(消費税別)

  容積率 50坪×200%=100坪

 

 1戸40㎡の共同住宅を3F建RCで建築する。

 

※ 40㎡以上で建物の国都税が5年間1/2になる。

不動産取得税が0になる。

土地の国都税が全て1/6になる。(現状では1/3が全てについて1/6)

 

建築費、外構費を坪100万円(税別)とする。

1億円 別途消費税1,000万円

 

【最初から普通賃貸(2年契約)で建てた場合(普通のマンション)】

 

 

49.5㎡

49.5㎡

 30坪×3F=90坪

49.5㎡

49.5㎡

 90×3.3=297㎡÷40㎡=7戸 → 6戸

49.5㎡

49.5㎡

 

  

1戸当たり月10万の家賃収入(10万を超えると所有マンションと競合するため)

×6戸=60万×12ヵ月=720万+駐車場収入48万÷1億1千万=7%(総利回り)

※消費税還付は不可

 

詳細は今すぐ、富裕層中心の税理士法人 とりやま財産経営にご連絡ください。